מהי הדרך הנכונה לבחירת יזם בפרויקט פינוי בינוי?

ההתחדשות העירונית, היא תחום שתופס תאוצה רבה בשנים האחרונות, בפרט בפרויקטים גדולים וזאת גם נוכח עליית מחירי הקרקעות והחוסר בהם. כיום, בעקבות המלחמה, בשים לב לצורך לבנות מבנים בטיחותיים עם ממ"ד, ישנה סבירות רבה כי המדינה תקל בבירוקרטיה הרבה, ותאפשר קידום הפרויקטים בקלות ובמהירות רבה יותר, וכך מעבר לאיכות החיים, ולנוכח הנסיבות הביטחוניות, תקנה מבנה חדש עם ממ"ד.

חשוב לציין כי בשונה מהעבר, בשנים האחרונות, ישנה הסדרה בנושא פינוי בינוי. בעלי דירות רבות בשונה מהעבר מודעים יותר ויותר לעניין התהליך, התמורות להם הם זכאים והביטחונות.

בשונה מהעבר בעלי דירות מתארגנים ומתייעצים גם עם גורמים משפטיים בטרם התקשרות בהסכם פינוי בינוי. יחד עם זאת, דיירים רבים עדיין נופלים קורבנות לאספני חתימות שאינם מעוניינים לעיתים לקדם את המיזמים, ומעוניינים יותר ליצור טריז בין הדיירים ליזם בתוך פרויקט, מתוך מטרה למכור את חתימות הדיירים לצדדים שלישיים.  כדי למנוע פעולות כגון דא, וכדי למנוע התקשרות בין דיירים בודדים לאספני חתימות, חשוב מאוד, כי בעלי הדירות יקיימו נציגות דיירים דומיננטית ומגובשת שתלווה את בעלי הדירות. הנציגות תהיה הגוף שיקשר בין היזם לדיירים, ובין בעלי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות.

חשוב לזכור כי הנציגות לא יכולה להתנהל לבדה באופן עצמאי. בסמוך להתגבשות נציגות, על הנציגות לבחור עורך דין, בעל יכולת מוכחת שילווה את הנציגות ויכוון אותה, עורך הדין צריך להיות עורך דין מנוסה ובעל יכולת מוכחת בקידום וניהול פרויקטים מסוג זה וצוות שיוחד לניהול שוטף של הפרויקט. עורך הדין צריך לשלב עימו  גם בעלי מקצוע בעלי מומחיות ספציפית כגון שמאי, יועץ ביטוח, מפקח ועוד,  כדי שיחד יוכלו לתרום לקידום הפרויקט. התנהלות בעלי המקצוע יחד, תציב ליזם דרישות, בפן התכנוני, הביצועי והמשפטי.

לאחר בחירת בעלי המקצוע. ניתן להתקדם למכרז יזמים עם רף דרישות מוגדר וברור. כאן חשוב לזכור כי רבים חושבים שיש לבחון רק את טיב ההצעה המסחרית, שהיזם מוכן להקנות לדיירים. טיב ההצעה המסחרית מתייחס ברוב המקרים לשטח הדירה העתידית, שהיזם מתחייב לבנות. אלא שכאן לעיתים אנחנו רואים שהשיקול לגבי טיב הדירה, מקבל משקל יתר, על חשבון שיקולים מסחריים אחרים וחשובים לא פחות כמו למשל, זהות היזם, הניסיון והיכולת שהוא מביא עמו, המיתוג שהוא יכול להביא לפרויקט ביחס לאחרים, כמות הפרויקטים שהוא מנהל במקביל ועוד. חשוב להבין כי לעיתים בעלי דירות מקבלים הצעות חריגות, שמראש ידוע שלא ניתן לעמוד בהן, הצעות שנוגדות את מדיניות העירייה, דבר שגורם לעיכובים או אפילו לעצירה מוחלטת של פרויקט במקום קידומו, ולא פעם פעולה זו נעשית במכוון ע"י יזם.

לכן, ישנה חשיבות להתקשרות עם עורך דין המכיר את מדיניות הרשות המקומית, בכל עיר ועיר שבה מתקיים הפרויקט. כמו כן, יש לבחון את האיתנות הכלכלית של היזם, הניסיון הביצועי שלו, חברות הביצוע שאיתם מתכוון היזם לבצע הפרויקט, המינוף הבנקאי לו הוא פתוח, והיכולת הארגונית לקיום פרויקט התחדשות עירונית, תוך בחינת צוות היועצים שמלווים את היזם, לרבות היכולות הפיננסיות, איכות התכנון והביצוע, טיב הבנייה הסופי ועוד.

כאן למעשה בא לידי ביטוי יתרון משרדינו. כמי שמלווים פרויקטים בכלל תחומי ההתחדשות העירונית שנים רבות, אנו עורכים בדיקות מקדמיות גם במוסדות התכנוניים והרשויות המקומיות, ובוחנים את אופי הפרויקט, הזכויות המקסימליות, אנו בונים אבני דרך שיש בהן לבחון את יכולתו הכלכלית של היזם, ובמידת הצורך, דואגים ליועצים, כל זאת תוך שאנו בוחנים גם את הבידול שבין היזמים, לאמור מי מסוגל לתת ערך מוסף לפרויקט, מי ממותג יותר ועוד. כמשרד העוסק גם בתחום הליטיגציה למעלה מ 25 שנה, יתרון משרדינו הוא גם ביכולת לערוך הסכם טוב וגם ביכולת לאכוף ההסכם כשצריך.